Koupě nemovitosti bez realitky: Na co si dát pozor a jak se vyhnout chybám

Nejčastěji lidé volí přímý obchod z důvodu úspory financí. Realitní kanceláře si účtují poplatky ve výši 3–6 % z ceny nemovitosti, což může představovat desítky až stovky tisíc korun. Pokud obchod proběhne přímo mezi kupujícím a prodávajícím, tento poplatek odpadá. Další výhodou může být osobní jednání. Jednáte s majitelem, dostanete tak větší vhled do historie nemovitosti, možná získáte lepší cenu nebo výhodnější podmínky pro koupi. Na druhou stranu jsou tu samozřejmě i nevýhody takového kroku. První z nich je nedostatek odbornosti. Realitní makléři disponují znalostmi, které průměrný kupující nemusí mít. Bez jejich pomoci může dojít k přehlédnutí důležitých detailů, například právních vad, věcných břemen nebo skrytých problémů. Někdy je to na škodu i při vyjednávání, když jste jako kupující pod tlakem, přijmete podmínky, které pro vás nejsou výhodné. Čeká vás také více práce, protože si vše musíte zařídit sami od vyhledání nemovitosti, přes prohlídku až po samotný nákup a vyřešení všech formalit. Pokud si nejste jistí právními aspekty koupě, dostanete se snadno do problémů. Smlouva o koupi musí být sepsána precizně, aby vás v budoucnu nečekala žádná nepříjemná překvapení.

Prohlídce věnujte dostatek času, abyste nepřehlédli nějaké podstatné závady. 

Jak postupovat, aby nepřišlo nemilé překvapení

První úkol jste už zvládli. Našli jste nemovitost, která se vám líbí a chcete jít na prohlídku. To je ale bohužel ta nejjednodušší část. Ta složitější vás teprve čeká. Jako první krok si ověřte její vlastnictví, ať zbytečně nemarníte čas prohlídkou. Mrkněte na výpis z katastru nemovitostí, kde zjistíte, že prodávající je opravdu majitel a že na dům není psané žádné věcné břemeno nebo uvalené zástavní právo. Teprve poté se vydejte na prohlídku. Během té si dobře prohlédněte stropy a zdi, zda v nich nejsou trhliny, vlhkost či plísně. Zkontrolujte těsnost a funkčnost oken a dveří. Zajímejte se o rozvody, způsob vytápění, energetická náročnost a odvětrávání. Doporučujeme vzít si s sebou na posouzení stavu nemovitosti odborníka. Ten totiž často dokáže odhalit i vady, kterých si oko laika nevšimne. Když je všechno v pořádku, je na řadě kupní smlouva, která zahrnuje veškeré důležité informace. Podle zákona musí být písemná, stejně jako návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a obsahovat podrobné informace o prodávajícím i kupujícím, údaje o nemovitosti, cenu s informacemi o formě úhrady, úschovně, zálohách nebo splátkách, datum splatnosti, údaj o předání a užívání nemovitosti a další náležitosti. Na internetu sice najdete dostatek vzorů, ale je lepší tak důležitý dokument raději prodiskutovat s právníkem a nechat si poradit. Nakonec si musíte nechat na smlouvě ověřit své podpisy, aby mohla být platná.

Nezapomeňte na daň z nabytí nemovitých věcí, kterou platí ze zákona kupující a činní 4 % z kupní ceny.

Financování mějte promyšlené předem

Rozhodli jste se pro koupi a nemovitost rozhodně chcete? Raději si ji pojistěte sepsáním smlouvy o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouvy, jejíž součástí je obvykle platba zálohy z kupní ceny a ujednání o smluvní pokutě, kdyby si to jedna ze stran rozmyslela. Také je vhodné řešit už dopředu hypotéku v bance, abyste věděli, co všechno musíte doložit, podepsat a jakou sumu vůbec získáte. Méně známý pojem je smlouva o úschově finančních prostředků, která slouží pro jistotu obou stran, že dojde k bezpečnému odeslání peněz. Nemovitosti nejsou právě levné, aby člověk zbytečně riskoval. Nejčastěji putují peníze do úschovy za určitý poplatek například k advokátovi, notáři nebo k bance. Výplatu z úschovy lze pak navázat na splnění nějakých podmínek, například po přepsání vlastnického práva v katastru nemovitostí. Toto není zákonná podmínka a lze klidně platit hotově nebo převodem na účet, ale vystavujete se tím riziku, že nedojde k převodu nemovitosti v katastru, peníze nedorazí nebo cokoliv jiného. V tomto případě mějte dobře smluvně ošetřeno, kdy má k platbě dojít. S podpisem smlouvy obvykle dochází k podepsání návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitosti do katastru. Návrh lze vytvořit pomocí online formuláře. Ten vytiskněte, podepište (stačí jen jedna ze smluvních stran) a s jedním vyhotovením kupní smlouvy podejte na katastrální úřad, pod který vaše nemovitost spadá buď osobně, kde rovnou v podatelně zaplatíte poplatek nebo poštou s kolkem. Správní poplatek činní 2000 Kč. Někdy musíte doložit ještě další dokumenty jako geometrický plán, plnou moc, souhlas druhého z manželů s prodejem nemovitosti, souhlasy dalších majitelů apod. Na vyřízení má katastrální úřad 30 dní a aktuální stav lze sledovat i online. Proběhlo všechno správně? V tom případě následuje ta nejhezčí část celého procesu, a tedy předání nemovitosti. To probíhá na základě předávacího protokolu s podrobným soupisem věcí, dokumentů a informacemi o celkovém stavu. Doporučujeme pořídit při předávání ještě podrobnou fotodokumentaci, kdyby v budoucnu vznikly nějaké spory. Na konec dostanete konečně své klíče a vysněný domov je váš.