Co dělat, když nájemník neplatí nájem a soudní cesta trvá dlouho? Pomůže notářský zápis nebo rozkaz k vyklizení

O svých negativních zkušenostech by mohl vyprávět nejeden pronajímatel. Někdy jde jen o omyl a stačí připomenutí a vše je zase v pořádku. Jinde už musí přijít trochu razantnější domluva a v extrémních případech pomůže až soud. Ovšem to není hned, jak uvedl pro Novinky místopředseda Občanského sdružení majitelů domů v ČR Karel Polata: „Žaloby včetně žaloby na vyklizení bytu často vedou k jeho dvouletému, ale i tříletému neoprávněnému užívání. Nelze je tedy považovat za očekávatelnou možnost ochrany pronajímatelů.“ Přitom poté, co uplyne výpovědní lhůta, se z nájemníka stal neoprávněný uživatel bytu, který ve své podstatě užívá cizí majetek bez právního titulu a bez souhlasu majitele.

Jaké kroky podniknout, když máte v bytě neplatícího nájemníka?

Stalo se to poprvé? Pak je prvním krokem snaha o domluvu. Nájemník mohl zapomenout poslat peníze, v bance neodešel příkaz a on si toho nevšiml, měl krátkodobý výpadek příjmů nebo jiný problém, který lze společně vyřešit. Ač se nabízí osobní nebo telefonická domluva, je vhodné mít i písemné podklady vaší komunikace. Jednou se mohou hodit. Když nájemník neplatí více než tři měsíce, je to podle občanského zákoníku pádný důvod k výpovědi nájemní smlouvy bez standardní výpovědní doby. Musí být písemná a obsahovat důvod výpovědi, lhůtu k nápravě a datum výpovědi. Nájemník musí bez zbytečného odkladu odevzdat byt nejpozději do měsíce od skončení nájmu. Je také možné ukončit nájemní vztah dohodou. Tam pak žádné lhůty nejsou nutné. V případě dluhu mohou sepsat i tzv. uznání dluhu, včetně například splátkového kalendáře. Bohužel často k žádné nápravě ani vystěhování nedojde a vás čeká soudní cesta, tedy podání návrhu na vyklizení nemovitosti k soudu. Rozhodně se nesnažte brát spravedlnost do vlastních rukou, neodpojujte vodu, neměňte zámky, nestěhujte žádné věci, které vám nepatří. Je to zakázané, a dokonce by mohlo dojít i ke spáchání trestného činu.

Žaloba k soudu a vystěhování nájemníka

Podání k soudu musí doplňovat veškeré důležité dokumenty, včetně nájemních smluv, výzev k úhradě, výpovědi z nájmu a případně i další komunikace. Ještě před podáním žaloby je nutné zaslat nájemci předžalobní výzvu v písemné formě, která musí obsahovat upozornění, že když nedojde do určitého data k vystěhování, podá majitel bytu žalobu. U soudu je pak nutné prokázat, že došlo k ukončení nájemního vztahu z těchto důvodů a následně na to soud rozhodne o povinnosti nájemce vyklidit váš byt. Obvykle má na vyklízení lhůtu 15 dní. Takto se to zdá poměrně jednoduché, ale jakmile začne neplatič zdržovat, brání se a využívá různé možnosti, může se spor výrazně protáhnout. Ani pozitivní výsledek ale ještě nemusí být konečný. Pokud ani poté nedojde k vystěhování, sahá pronajímatel ještě po další možnosti a podá exekuci, kdy pravomocný rozsudek slouží jako exekuční titul. Pak už si to celé vezme na starost exekutor a neplatícího nájemníka vystěhuje.

Notářský zápis může být zkratkou k vyklizení nemovitosti

O tomto málokdo ví, a přitom je to hodně efektivní nástroj, jak zajistit rychlé vystěhování problémového nájemníka. Tento institut upravuje § 71b zákona č. 358/1992 Sb., notářský řád, a když jsou splněné zákonem stanovené podmínky, poslouží jako exekuční titul. V usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 10. 4. 2024, sp. zn. 31 Cdo 225/2024 je, mimo jiné, uvedeno, že: „Notář sepíše na žádost notářský zápis o dohodě, kterou se účastník zaváže splnit pohledávku nebo jiný nárok druhého účastníka vyplývající ze závazkového právního vztahu, v níž svolí, aby podle tohoto zápisu byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí (vedena exekuce) a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem, jestliže svou povinnost řádně a včas nesplní.“ Samozřejmě jako každý dokument, plní i tento nějaké zákonné náležitosti. Musí v něm být uvedena osoba povinná (nájemce), osoba oprávněná (majitel nemovitosti), skutečnosti, na nichž se pohledávka nebo jiný nárok zakládá, předmět plnění a prohlášení povinné osoby – nájemníka o svolení k vykonavatelnosti zápisu. Zároveň je důležité znát všechny podmínky, které se s tímto zápisem pojí, například nutnost souhlasu nájemníka, dodržení smluvených termínů apod. Takový dokument s notářským zápisem může posloužit jako exekuční titul bez nutnosti soudního řízení.

Novinka roku 2025 – rozkaz k vyklizení

Poslanci se rozhodli vyhovět stížnostem pronajímatelů na složité a zdlouhavé řešení problémů s neplatícími nájemníky novinkou v zákoně, která by měla vejít v platnost v polovině letošního roku. Nově má být zaveden tzv. rozkaz k vyklizení. To umožní soudům rozhodnout o vyklizení nemovitosti v rychlejším řízení, pokud nájemní poměr skončil a pronajímatel doloží, že nájemce dostal písemné vyrozumění o vyklízení. Některým krokům se tedy nevyhnete ani tak a opět musíte dokázat oprávněnost výpovědi z nájmu. Celý proces by ale měl být mnohem rychlejší a efektivnější. Na druhou stranu je tu lhůta 15 dnů na podání námitek, a pokud ji nájemce využije, rozkaz k vyklizení se zruší a soud zahájí soudní řízení o vyklízení v podobě, která je platná už nyní.